不動産売買の契約不適合責任——民法562条〜566条の構造、通知期間、免責特約が効く場合と効かない場合

不動産事業者向け

引き渡した不動産が「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」とき、売主は買主から、修補などの追完、代金減額、損害賠償、契約解除を求められます。責任の有無を決めるのは「隠れた瑕疵があったか」ではなく、「契約でどのような目的物を引き渡すと合意していたか」です。2020年4月1日施行の改正民法で、瑕疵担保責任はこの契約不適合責任に置き換わりました。

実務が変わった点は三つあります。第一に、契約書・告知書・説明の内容から「どのような品質を合意したか」が判断され、それが責任の範囲を左右するようになったこと。第二に、買主が不適合を知った時から1年以内に通知すれば、その後の請求権は通常の消滅時効まで残ること。第三に、免責特約は原則有効だが、売主が知りながら告げなかった事実等には効かず、売主が宅建業者で買主が宅建業者でないときと、売主が事業者で買主が消費者のときには法律上の制限がかかることです。

この記事では、条文の構造、通知期間、免責特約の限界、そして売主側・仲介側が契約書と告知書で何を書くべきかを整理します。買取再販業者の固有の論点と北海道の中古住宅で見落としやすい不具合は、別の記事で扱います。

この記事の内容

1. 「瑕疵」から「契約不適合」へ——何が変わったか

改正前の瑕疵担保責任は、目的物に「隠れた瑕疵」があるかを、その種類の物が通常備えるべき性質を基準に判断していました。改正民法562条1項は、次のように定めています。

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

民法第562条第1項

基準は、当事者が合意した「契約の内容」です。同じ雨漏りでも、「屋根は3年前に葺き替え済み、雨漏りなし」と書いてあれば不適合であることは明らかです。他方、「現況有姿」「屋根に経年劣化がある」と記載しただけで、雨漏りについて当然に契約不適合責任がなくなるわけではありません。「経年劣化あり」という記載と「雨漏りする状態で買う」という合意は同じではなく、具体的な不具合の内容・程度を説明し、その状態を契約上予定する品質として合意したと認められるかを、契約書、告知書、広告、説明内容等から判断します。告知したことや買主が認識していたことは、この判断の材料であって、それ自体が合意と同じではありません。売主・仲介にとって、書いたことと書かなかったことの両方が責任の範囲を左右します。

2. 買主が使える四つの手段

  1. 追完請求（562条）——修補、代替物の引渡し、不足分の引渡し。不動産では修補が中心。売主は買主に不相当な負担を課さない限り、別の方法で追完できる
  2. 代金減額請求（563条）——相当の期間を定めて追完を催告し、期間内に追完がないとき、不適合の程度に応じて減額を請求できる。追完が不能なとき、売主が追完を拒絶したとき等は催告不要
  3. 損害賠償請求（564条・415条）——売主に帰責事由がないときは請求できない。修補費用、調査費用、居住できなかった期間の費用などが対象
  4. 契約解除（564条・541条・542条）——催告しても追完がないとき。不適合が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微なときは解除できない

改正前の瑕疵担保責任では、買主の手段は損害賠償と、契約目的を達成できない場合の解除に限られていました。改正後は追完と代金減額が加わり、買主は「直せ」「安くしろ」と直接言えるようになりました。売主側の対応も、「賠償するかしないか」ではなく、「直すのか、減額するのか、いくらなのか」という交渉になります。

数量や権利の不適合にも同じ構造が適用されます。565条は、移転した権利が契約内容に適合しない場合（権利の一部が他人に属する場合を含む）に562条から564条を準用しています。実測面積が契約面積に足りない、抵当権が残っていた、隣地からの越境があった、といった事案がここに入ります。

3. 通知期間——「知った時から1年以内に通知」

売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。

民法第566条

改正前は「知った時から1年以内に請求」でしたが、改正後は「通知」で足ります。買主は1年以内に不適合の事実を売主に伝えておけば、具体的な請求はその後でもよく、権利は一般の消滅時効（知った時から5年、引渡しから10年）まで残ります。売主側から見ると、買主から不具合の連絡を受けた時点で、それが566条の通知に当たり、責任が長期化する可能性があることを意識する必要があります。連絡の内容と日付を記録し、不適合の有無を早期に確認する運用が重要です。

数量と権利の不適合には566条の通知期間は適用されません。また、売主が引渡し時に不適合を知っていたか、重過失で知らなかったときは、1年の通知期間の保護を受けられません。告知書に書くべきことを書かなかった売主は、この点でも不利になります。

4. 免責特約——効く場合と効かない場合

民法上、契約不適合責任を負わない旨の特約は原則として有効です。中古住宅の売買で「売主は契約不適合責任を負わない」「引渡し後3か月に限る」といった特約が広く使われているのは、この原則によります。ただし、三つの制限があります。

① 知りながら告げなかった事実（民法572条）

売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

民法第572条

免責特約があっても、売主が知っていたのに告げなかった不具合には責任が残ります。雨漏りの履歴、給排水管の漏水、シロアリ被害、越境、近隣トラブル。売主が認識していた事実を告知書に書かなければ、免責特約は効きません。売主側の仲介業者が告知書の記載を促す実務上の意味は、ここにあります。

② 宅建業者が売主のとき（宅建業法40条）

宅建業者が自ら売主となる売買では、566条の通知期間を引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法の規定より買主に不利な特約はできません（宅建業法40条1項）。これに反する特約は無効で（同条2項）、民法の原則に戻ります。「契約不適合責任を負わない」「3か月で免責」といった特約は、業者売主では使えません。買取再販業者にとって最も重要な条文です。ただし、この説明は売主が宅建業者で買主が宅建業者ではない場合を前提とします。宅建業者相互間の取引には40条は適用されません（宅建業法78条2項）。買主が法人や事業者であっても、宅建業者でなければこの適用除外には当たりません。

③ 消費者が買主のとき（消費者契約法8条）

事業者が売主で消費者が買主の場合、事業者の損害賠償責任を全部免除する条項、事業者に責任の有無や限度を決定する権限を与える条項は無効です（消費者契約法8条1項）。契約不適合による損害賠償責任の免除については、事業者が追完または代金減額の責任を負うこととされている場合など一定の例外がありますが（同条2項）、「一切責任を負わない」という書き方は無効になります。

消費者契約法の適用は、売主が事業者に、買主が消費者に当たるかで判断します。個人・法人という名義では決まりません。個人名義でも、事業として又は事業のために買う場合（投資用物件の購入など）は消費者に当たらず、逆に個人が売主でも事業として売る場合は事業者に当たり得ます。整理すると、個人が自宅を個人に売る場面では①だけが問題になり、業者が売主で買主が事業者（投資用物件を買う法人・個人事業者）の場合は①と②、業者が売主で買主が消費者の場合は①②③のすべてが重なります。契約書の特約条項は、この組合せごとに書き分ける必要があります。

5. 業者間売買の特則——商法526条

売主・買主の双方が商人（不動産業者同士など）である売買では、商法526条が適用されます。買主は目的物を受領したら遅滞なく検査し、不適合を発見したときは直ちに売主に通知しなければ、追完・減額・損害賠償・解除ができません。直ちに発見できない不適合でも、6か月以内に発見して通知する必要があります。売主が不適合を知っていた場合は適用されません。仕入れ側の業者は、引渡し後の点検を後回しにすると、民法566条の1年より前に権利を失うことになります。

6. 売主側・仲介側が契約書と告知書で書くべきこと

契約不適合責任の紛争は、ほとんどが「契約の内容」の認定で決まります。売主と仲介業者が整えるべき書面を挙げます。

  • 告知書（物件状況等報告書）に、売主が認識している不具合・履歴（雨漏り、漏水、腐食、シロアリ、傾き、越境、事件事故、近隣トラブル）を具体的に記載してもらった
  • 契約書の物件の表示・現況に関する条項と、告知書・重要事項説明書・販売図面の記載が矛盾していない
  • 免責特約・期間制限特約は、売主・買主それぞれが宅建業者に当たるか、消費者契約法上の事業者・消費者に当たるかを確認し、その組合せに応じて書き分けた（個人か法人かでは決めていない）
  • 「現況有姿」の文言だけに頼らず、どの部位について責任を負わないのかを特定した
  • 既存住宅では建物状況調査（インスペクション）の実施の有無と結果概要を重要事項説明で説明した（宅建業法35条1項6号の2）
  • 引渡し後に買主から不具合の連絡を受けたときの受付・記録・現地確認の手順を社内で定めた
  • 業者間売買では、受領後の検査と通知の期限（商法526条）を仕入担当者に周知した

「現況有姿」という文言は、それだけでは免責の合意とは認められにくいことに注意してください。現況で引き渡すという合意は、引渡し時点の状態を基準にするという意味にとどまり、契約書や告知書に書かれた性状と現況が食い違えば、不適合の問題は残ります。

よくある質問

Q. 引渡しから2年経ってから雨漏りを指摘されました。責任はありますか。

A. 買主が不適合を知った時から1年以内に通知していれば、引渡しからの期間にかかわらず請求は可能です。契約書で責任期間を引渡しから一定期間に限る特約があれば、その特約が原則として優先しますが、売主が雨漏りを知りながら告げなかった場合は特約が効きません。

Q. 「契約不適合責任は負わない」と契約書に書けば安心ですか。

A. 特約の有効性は、当事者が個人か法人かだけでは決まりません。売主・買主それぞれについて、宅建業者に当たるか、消費者契約法上の事業者又は消費者に当たるかを確認します。売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合は宅建業法40条で無効になり、売主が事業者で買主が消費者の場合は消費者契約法8条の制限を受けます。個人でも、事業として又は事業のために契約する場合は同法上の消費者に当たりません。いずれにも当たらない場合は原則として有効ですが、売主が知りながら告げなかった事実等については、民法572条により免責できません。

Q. 買主から「直せ」と言われました。代金を返して解除することはできますか。

A. 追完の方法は、買主に不相当な負担を課さない限り売主が選べますが、追完せずに解除を選ぶ権利は売主にはありません。解除は買主側の手段です。修補が過大な費用になる場合は、代金減額の協議に持ち込むのが現実的です。

Q. 告知書に「知らない」と書いた売主は責任を免れますか。

A. 本当に知らなかった不具合については、免責特約があれば免れます。知っていたのに「知らない」と書いた場合は、民法572条により免責特約が効かず、態様によっては詐欺や不法行為の問題にもなります。

Q. 仲介業者は契約不適合責任を負いますか。

A. 契約不適合責任は売主が負うものです。ただし、仲介業者には調査・説明義務があり、告知書の記載を促さなかった、把握していた不具合を説明しなかった等の事情があれば、媒介契約上の債務不履行または不法行為として損害賠償責任を問われることがあります。

参考資料（一次資料）

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