原状回復と敷金——民法621条と国交省ガイドラインで線を引く（札幌の結露・ストーブ・凍結を含む）

不動産事業者向け

退去時の原状回復で賃借人に請求できるのは、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える使用による損耗・毀損に限られます。通常損耗と経年変化は賃料に含まれているものとして賃貸人が負担します。これは2020年4月1日施行の改正民法621条で明文化され、国土交通省のガイドラインが具体的な線引きを示しています。

それでも敷金精算のトラブルが絶えないのは、線引きそのものより、線引きを示す証拠と契約書がないからです。入居時の状態を記録していない、特約が契約書に具体的に書かれていない、精算書に経過年数の計算がない。この三つが揃うと、請求の大半は争われたときに通りません。

この記事では、条文とガイドラインの基準、特約が有効になる最高裁の要件、そして札幌の管理会社が冬に直面する結露のカビ、ストーブの汚れ、水道凍結の帰責を整理します。

この記事の内容

1. 民法621条・622条の2——2020年改正で明文化されたこと

賃借人の原状回復義務は、改正民法で初めて条文に書かれました。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

民法第621条

括弧書きが要点です。通常損耗と経年変化は「損傷」から除かれているので、原状回復の対象になりません。さらにただし書で、賃借人に帰責性のない損傷も除かれます。上階からの水漏れ、地震による破損、前入居者の残した傷は請求できません。

敷金についても、622条の2が定義と返還時期を明文化しました。敷金は「いかなる名目によるかを問わず」賃借人の債務を担保する目的で交付される金銭であり、賃貸人は「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」に、債務額を控除した残額を返還しなければなりません。保証金・預り金といった名目を使っても敷金として扱われ、返還義務が発生するのは明渡し時です。

2. 国交省ガイドラインにおける貸主・借主の負担区分

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版、2011年8月）は、建物価値の減少を三つに分けます。①-A 自然的な劣化・損耗（経年変化）、①-B 通常の使用による損耗（通常損耗）、② 故意・過失、善管注意義務違反、通常の使用を超える使用による損耗です。賃借人が負担するのは②だけで、次の入居者確保のための化粧直しやグレードアップは、経年変化・通常損耗の修繕として賃貸人負担です。

ガイドライン別表1は部位ごとに事例を区分しています。管理会社が精算で迷いやすい項目を挙げます。

  • 賃貸人負担——家具の設置による床のへこみ、テレビ・冷蔵庫裏の電気ヤケ、日照によるクロスの変色、画鋲・ピンの穴（下地ボード張替え不要の程度）、賃借人が通常の清掃をしている場合のハウスクリーニング、鍵の取替え（破損・紛失がない場合）
  • 賃借人負担——飲み物をこぼした後の手入れ不足によるシミ・カビ、引越作業のひっかき傷、タバコのヤニ・臭い、重量物をかけるためのくぎ穴・ネジ穴（下地ボード張替えが必要な程度）、ペットによる柱の傷・臭い、鍵の紛失によるシリンダー交換、日常の手入れを怠った台所の油汚れ・風呂の水垢

経過年数の考慮——耐用年数6年で残存価値1円

賃借人負担と判定された場合でも、全額を請求できるわけではありません。ガイドラインは、経年変化・通常損耗の分は賃料として支払われているため、これを明渡し時にも負担させると二重評価になるとして、経過年数による減価を求めています。クロス、カーペット、クッションフロア、エアコン・ストーブ等の冷暖房機器は耐用年数6年で、6年経過時点の残存価値を1円とする直線を想定して負担割合を出します。入居6年を超えた部屋のクロスを賃借人が汚損しても、請求できるのは張替え費用ではなく、原則として残存価値1円分と、機能回復に必要な作業費相当分にとどまります。

一方、鍵の紛失による交換費用と、通常の清掃を怠った場合のクリーニング費用は、経過年数を考慮せず全額賃借人負担です。精算書には、部位、経過年数、負担割合の計算過程を書くことが、後の紛争を防ぐ最短の方法です。

3. 特約が有効になる条件——最高裁平成17年12月16日判決

「クロス・クリーニングは賃借人負担」といった特約を置いている契約書は多いはずです。特約自体は契約自由の原則から可能ですが、通常損耗の補修を賃借人に負わせる特約は、最高裁が明確な合意を要求しています。

最高裁判所第二小法廷判決平成17年12月16日（敷金返還請求事件）の要旨は、次のとおりです。建物の賃貸借では、通常損耗に係る投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等を賃料に含ませて行われている。そのため、賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせることは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる。したがって、賃借人がその義務を負うと認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識して合意の内容としたと認められるなど、通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要である、というものです。

ガイドラインはこの判決を受けて、特約が効力を持つ要件を三つに整理しています。①特約の必要性があり、暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること、②賃借人が通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること、③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。「原状回復費用は賃借人負担とする」という一文では、①も②も満たしません。どの部位のどの損耗を、いくら程度負担するのかを契約書の条項自体に書き、重要事項説明の「解約時の敷金等の精算に関する事項」で説明し、その記録を残すことが必要です。

加えて、消費者契約法10条により、民法の規定より消費者の義務を加重し、その利益を一方的に害する条項は無効になります。特約を置く場合は、賃料を周辺相場より明らかに安く設定しているなど、賃借人が対価を得ている事情があるかどうかも点検してください。

4. 札幌の管理会社が直面する三つの論点

結露によるカビ・クロスの汚損

札幌の冬は、室内外の温度差で窓周りと外壁側の壁に結露が生じ、放置すればカビと壁の腐食に至ります。ガイドラインは、結露は「建物の構造上の問題であることが多い」としつつ、賃借人が結露の発生を賃貸人に通知もせず、拭き取るなどの手入れを怠って壁等を腐食させた場合は、通常の使用による損耗を超えると判断されることが多いとしています。つまり、カビがあるという結果だけでは賃借人に請求できません。賃借人が結露を認識できたか、通知したか、手入れをしたかが分岐点です。民法615条は、賃借物が修繕を要するときは賃借人が遅滞なく賃貸人に通知しなければならないと定めています。入居時に結露の注意事項と連絡先を書面で渡し、入居中の通知の有無を記録しておくことが、この判断を賃貸人側に有利にします。

ストーブ・暖房機器の汚れと故障

灯油ストーブやFF式暖房機は、ガイドライン上、耐用年数6年の設備です。使用による経年劣化や寿命による故障は賃貸人負担で、賃借人の不適切な使用や手入れ不足による毀損は賃借人負担です。ストーブ周辺のクロスの煤やヤニは、タバコのヤニと同じく、通常の使用による汚損を超えると判断される場合が多い部類ですが、6年を超えて使用したクロスなら請求額は残存価値1円が基準になります。設備の交換時期を管理台帳に残しておくと、経過年数の主張が客観的になります。

水道の凍結破裂

冬季の長期不在で水抜きをせず給水管が破裂した場合、修繕費用と階下への漏水損害の帰責が問題になります。賃借人は善良な管理者の注意をもって賃借物を保存する義務を負っており（民法400条）、水抜きの必要性と手順を契約時に書面で説明し、入居時説明の記録があれば、水抜きを怠ったことは善管注意義務違反として賃借人負担を主張できます。逆に、説明の記録がなく、配管の断熱や凍結防止帯に設備側の不備があれば、設備の瑕疵として賃貸人負担に傾きます。札幌の賃貸借契約書と入居のしおりには、水抜き義務、不在時の連絡義務、凍結時の連絡先を必ず入れてください。

5. 入居時・退去時の記録が精算を決める

ガイドラインは、入退去時に賃貸人・賃借人双方が立ち会い、「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」で損耗の有無と交換時期を記録することを勧めています。訴訟や少額訴訟になったとき、入居時の状態を示す証拠がなければ、損傷が入居中に生じたことの立証は賃貸人側に不利です。

  • 入居時に部位ごとの写真（日付入り）を撮り、確認リストに双方が署名した
  • 設備ごとの設置・交換年月を管理台帳に記録している
  • 契約書に、賃借人負担とする損耗の範囲と単価の目安を具体的に明記した
  • 重要事項説明で「解約時の敷金等の精算に関する事項」として特約の内容を説明し、記録を残した
  • 結露・水抜き・暖房機器の使用上の注意と連絡先を入居時に書面で渡した
  • 退去時の立会いで損耗箇所を撮影し、賃借人に確認の署名を得た
  • 精算書に部位・経過年数・負担割合・単価の計算過程を明示した

6. 精算書の書き方と紛争になったときの手続

精算書は、ガイドライン別表4の様式のように、部位ごとに、損耗の内容、賃借人負担とする理由、経過年数、負担割合、金額を並べます。「一式」表記は避けてください。根拠が示されていない請求は、賃借人が消費生活センターや弁護士に相談した時点で、ほぼ確実に減額交渉の対象になります。

紛争になった場合、60万円以下の金銭請求であれば簡易裁判所の少額訴訟が使えます。賃借人側から敷金返還請求として提起されることも多く、その場合は賃貸人側が原状回復費用の控除の正当性を主張立証することになります。証拠の中心は、契約書の特約条項、入居時の確認リストと写真、退去時の写真、見積書、経過年数の計算根拠です。

よくある質問

Q. 契約書に「ハウスクリーニング費用は賃借人負担」と書いてあれば請求できますか。

A. 金額が具体的に明記され、賃借人がその負担を認識して合意したと認められる場合は有効とされる余地があります。ただし、通常の清掃を行っている賃借人に対するクリーニングは本来賃貸人負担であるため、金額の明示と説明の記録がないと争われたときに通りにくくなります。

Q. 入居6年を超えた部屋のクロスを賃借人が破いた場合、張替え費用は請求できますか。

A. ガイドラインの考え方では、クロスの耐用年数6年を超えているため残存価値は1円で、張替え費用そのものは請求できません。ただし、破損部分を機能する状態に戻すための作業費相当分は賃借人負担となり得ます。

Q. 結露で窓周りにカビが生えていました。賃借人に請求できますか。

A. 結露は建物構造に起因することが多く、カビの存在だけでは請求できません。賃借人が結露を放置し、通知も手入れもせずに壁等を腐食させた場合に限って、通常損耗を超えると判断されやすくなります。入居時説明と通知の記録が判断を左右します。

Q. 敷金を「保証金」「預り金」という名目にすれば返還義務はなくなりますか。

A. なくなりません。民法622条の2は「いかなる名目によるかを問わず」賃借人の債務を担保する目的の金銭を敷金と定義しています。返還しない部分を設けるなら、敷引特約として明確に合意し、消費者契約法10条に照らして高額に過ぎないものにする必要があります。

Q. 退去立会いに賃借人が来ませんでした。写真だけで請求できますか。

A. 請求はできますが、入居時の状態を示す記録がなければ、損傷が入居中に生じたことの立証が弱くなります。退去時の写真は日付を残し、鍵の返却日と室内の状態を書面で通知して、賃借人に異議の機会を与えておくことが実務上の対処です。

参考資料（一次資料）

ご相談について

当事務所では、賃貸借契約書の原状回復特約の見直し、入退去時の確認リストと精算書様式の整備、敷金返還請求を受けた際の対応をお受けしています。現在お使いの契約書と精算書をお持ちいただければ、争われたときに通る形に直す具体案をお示しします。

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