オーナーから「借主と家賃の値上げを交渉してほしい」と頼まれた管理会社が、借主との間で条件を提示し、譲歩を引き出し、合意書を取り交わす。この業務を報酬を得て行うことは、弁護士法72条が禁じる非弁行為です。管理料に含まれているか、成功報酬か、名目は問いません。違反には2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金が定められています（同法77条3号）。
「揉めていないから法律事件ではない」「管理業務に付随しているから許される」という反論は、いずれも裁判所が明確に退けています。ビルの立退き交渉を受託した不動産会社を有罪とした最高裁平成22年7月20日決定、コインパーキングの管理会社が不正利用者と違約金の金額交渉をした行為を有罪とした大阪高判平成30年9月21日、そしてオーナーが不動産会社に立退き交渉を委託したことが明渡し訴訟でオーナー自身の不利に働いた東京地判令和元年12月5日。三つの裁判例は、管理会社の日常業務のすぐ隣に刑事罰の線があることを示しています。
この記事では、72条の要件、三つの裁判例が示した「法律事件」「法律事務」の範囲、賃料増額交渉への当てはめ、管理会社が行ってよい「使者」の範囲と越えてはいけない「代理」の線、そしてオーナー側に跳ね返る不利益を整理します。賃料増減請求そのものの手順は別の記事で扱っています。
この記事の内容
- 1. 弁護士法72条——何が禁じられているか
- 2. 「法律事件」は広い——大阪高判平成30年9月21日（コインパーキング管理会社の違約金交渉）
- 3. 立退き交渉は「法的紛議がほぼ不可避」——最高裁平成22年7月20日決定
- 4. 賃料増額交渉への当てはめ
- 5. オーナーに跳ね返る——東京地判令和元年12月5日（立退き交渉の委託が正当事由の判断で不利に）
- 6. 「報酬を得る目的」と「業として」——管理料に含まれていれば足りる
- 7. 「使者」と「代理」の境界——管理会社が行ってよいこと
- 8. 対立が生じたときの正しい手順
- 9. 社内ルールのチェックリスト
- よくある質問
1. 弁護士法72条——何が禁じられているか
弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。
弁護士法第72条
要件は五つです。①弁護士・弁護士法人でない者が、②報酬を得る目的で、③「その他一般の法律事件」に関して、④代理・和解「その他の法律事務」を取り扱い、⑤業とすること。ただし書の「他の法律に別段の定め」は司法書士法などが個別に認めた業務を指し、宅地建物取引業法にも賃貸住宅管理業法にも、賃料交渉の代理を業者に認める規定はありません。違反は77条3号により2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金です。
管理会社にとって問題になるのは③と④、つまり「賃料交渉は法律事件か」「交渉の代理は法律事務か」です。ここを裁判所がどう判断してきたかを、三つの裁判例で見ます。
2. 「法律事件」は広い——大阪高判平成30年9月21日（コインパーキング管理会社の違約金交渉）
コインパーキングの管理・運営会社から、不正利用者に対する違約金の請求・回収とこれに伴う交渉を受託した管理業者が、不正利用者と違約金の金額交渉をして合計7万9,600円を回収した事案です。被告側は、72条の「その他一般の法律事件」「その他の法律事務」は限定的に解釈すべきで、正当な業務に付随して行う事務は法律事務に当たらない、と主張しました。大阪高等裁判所はこれを退け、次のように判示しました。
同条にいう「その他一般の法律事件」には、同条に例示されている事件以外で実定法上事件と表記されている案件はもとより、これらと同視し得る程度に法律上の権利義務関係に問題があって、争訟ないし紛議の生じるおそれのある案件も含まれると解するのが相当であり、また、「その他の法律事務」は、上記のような案件において、その例示に係る事務以外の法律上の効果を発生、変更等する事項の処理をいうと解される。
大阪高等裁判所判決平成30年9月21日（平成30年（う）第439号、弁護士法違反被告事件、高等裁判所刑事裁判速報集平成30年330頁）
二つの点が重要です。第一に、「法律事件」に当たるのは、訴訟になっている事件に限らず、権利義務関係に問題があって「紛議の生じるおそれのある案件」で足りること。現に揉めている必要すらありません。第二に、「正当な業務に付随して行う事務は法律事務に当たらない」という主張が明確に排斥されたこと。判決は、72条に列挙された案件と同視し得る程度に権利義務関係に問題のある案件は、法律専門家である弁護士に委ねられるべきであり、「上記以上に限定的に解する必要があるとはいえない」と述べています。管理会社が「管理業務の一部としてやっている」と説明しても、この判決の下では通りません。
コインパーキングの違約金は、駐車場の管理会社にとって日常業務の延長に見える事務です。それが有罪とされた事実は、賃貸管理会社にとって直接の警告です。違約金の額をめぐる交渉と、賃料の額をめぐる交渉は、権利義務の内容を相手方と決める行為である点で同じ構造にあります。
3. 立退き交渉は「法的紛議がほぼ不可避」——最高裁平成22年7月20日決定
不動産会社が、ビル所有者から委託を受け、74名の賃借人と賃貸借契約の合意解除と明渡しの交渉を行い、報酬と立退料の経費を割合を明示せず一括で受領した事案です。被告側は、所有者と賃借人の間に法律上の権利義務の争いや疑義はなく、法律事件ではないと主張しました。最高裁判所第一小法廷は次のように判断し、上告を棄却しました。
このような業務は、賃貸借契約期間中で、現にそれぞれの業務を行っており、立ち退く意向を有していなかった賃借人らに対し、専ら賃貸人側の都合で、同契約の合意解除と明渡しの実現を図るべく交渉するというものであって、立ち退き合意の成否、立ち退きの時期、立ち退き料の額をめぐって交渉において解決しなければならない法的紛議が生ずることがほぼ不可避である案件に係るものであったことは明らかであり、弁護士法７２条にいう「その他一般の法律事件」に関するものであったというべきである。
最高裁判所第一小法廷決定平成22年7月20日（平成21年（あ）第1946号、弁護士法違反被告事件、刑集64巻5号793頁）
決定は、交渉開始時点で争いが顕在化していなくても、「交渉において解決しなければならない法的紛議が生ずることがほぼ不可避」であれば法律事件に当たる、という基準を示しました。立ち退く意向のない賃借人に、賃貸人側の都合で契約の終了を求める交渉は、合意の成否・時期・金額をめぐる紛議が不可避だからです。事案では、被告らが自社を所有者と偽って告げ、賃借人に不安や不快感を与える振る舞いをしていた事情も認定されていますが、法律事件該当性の判断は、そうした態様の悪質さではなく、交渉の性質そのものから導かれています。
4. 賃料増額交渉への当てはめ
二つの刑事裁判例の基準を、管理会社の賃料増額交渉に当てはめます。借地借家法32条1項は、賃料が不相当になったとき当事者が将来に向かって増減を請求できると定め、協議が調わないときは相当と認める額を支払えば足り、確定後に差額と年1割の利息を精算する（同条2項・3項）と規定しています。民事調停法24条の2は、この請求に関する訴えを提起するには、まず調停を申し立てなければならないと定めています。法律自身が、賃料の増減を調停・訴訟で解決する典型的な紛争として設計しているのです。
借主が増額に応じない、または借主が減額を求めて貸主が拒む。この状態で管理会社が「オーナーの代理として」条件を提示し、譲歩を引き出し、合意書を取り交わす行為は、大阪高判のいう「権利義務関係に問題があって紛議の生じるおそれのある案件」における「法律上の効果を発生、変更等する事項の処理」であり、最高裁決定のいう「交渉において解決しなければならない法的紛議」を扱う行為です。オーナーの決めた額を借主が争わず受け入れる場合には紛議は生じませんが、それは結果としてそうなっただけであり、借主が異議を述べた瞬間から、交渉は法律事件の処理になります。管理会社が「まだ揉めていない」と言える余地は、大阪高判の「紛議の生じるおそれ」という基準の下では、ほとんど残っていません。
5. オーナーに跳ね返る——東京地判令和元年12月5日（立退き交渉の委託が正当事由の判断で不利に）
非弁行為の不利益は、管理会社の刑事責任にとどまりません。オーナー側の民事上の主張にも跳ね返ります。東京地方裁判所令和元年12月5日判決は、賃貸人（不動産の賃貸・管理会社）が、老朽化したビルの建替えのため賃借人（美術商）に解約を申し入れ、立退料と引換えの明渡しを求めた事案です。賃貸人は、賃借人との立退き交渉を不動産会社（判決文では「D」）に委託していました。
判決が認定した経過は次のとおりです。Dは、賃借人が立退きに応じなかったにもかかわらず、賃借人に対して電話や訪問を繰り返し、代替物件を提示し、賃借人の代理人弁護士から今後は賃借人へ直接接触しないよう注意を受けました。その後もDは、その弁護士に対して立退料を提示し、賃貸借契約を解約する旨の通知書を送付し、弁護士から「これらが弁護士法72条に違反した非弁行為に当たる」旨の指摘を受けました。賃貸人は、この指摘の後、弁護士に立退き交渉を委任しています。
原告から立ち退き交渉を受託したＤは、被告会社が立ち退きを拒んでいるにもかかわらず、被告会社に対して電話や訪問を繰り返し、被告会社の代理人弁護士から今後は被告会社へ直接接触しないよう注意を受けたり、立退料を提示するとともに解約通知書を送付し、上記弁護士から非弁行為に当たる旨の指摘を受けたりしたから（前記１（３）（４））、弁護士法７２条に違反する立ち退き交渉に及んだものといえる。しかしながら、原告は、上記弁護士から非弁行為に当たる旨の指摘を受けた後は、弁護士に対して立ち退き交渉を委託していたから（前記１（４））、立ち退き交渉の違法性が重大なものであったとはいい難いというべきである
東京地方裁判所判決令和元年12月5日（平成29年（ワ）第10862号、建物明渡等請求事件、LLI/DB判例秘書登載）
この判決は弁護士法違反の刑事事件ではなく、賃貸人が起こした明渡し訴訟です。それでも裁判所は、賃貸人が不動産会社に委託した立退き交渉を「弁護士法72条に違反する立ち退き交渉」と明示的に認定し、それを借地借家法28条の正当事由の判断要素として考慮しました。結論として正当事由は認められましたが、それは賃貸人が非弁の指摘後に弁護士へ切り替えていたため「違法性が重大なものであったとはいい難い」と評価されたからです。切り替えていなければ、正当事由の判断は賃貸人にさらに不利に傾いていたと読めます。
管理会社が賃料増額交渉を代理した場合にも、同じ構造が生じます。借主が後日、賃料の増額合意の効力を争い、あるいは増額請求の調停・訴訟に進んだとき、「管理会社による非弁行為の下で合意させられた」「非弁行為による通知だった」という主張が、オーナー側の主張の信用性や手続の正当性を削ります。オーナーは、管理会社に任せたつもりで、自分の権利の実現を弱くしているのです。
6. 「報酬を得る目的」と「業として」——管理料に含まれていれば足りる
管理会社がよく口にするのが「交渉料は別に取っていない。管理料の中でやっているだけだ」という説明です。これは免責の理由になりません。72条の「報酬を得る目的」は、交渉そのものの対価として金銭を受け取ることに限られず、その業務を含む一連の業務全体について報酬を得ていれば足りると解されています。最高裁平成22年決定の事案でも、報酬は立退料の経費と区別なく一括で受領されており、それが法律事件該当性を否定する事情にはなりませんでした。管理料、成功報酬、更新事務手数料、オーナーからの謝礼、いずれも報酬です。「業とする」の要件も、反復継続の意思があれば足り、複数物件を管理しオーナーに頼まれるたびに交渉に出る管理会社は、当然にこれを満たします。
管理受託契約書に「賃料改定の交渉業務を含む」と定め、その対価を管理料に組み込んでいる例もあります。この条項は72条に反する業務の委託であり、管理会社の刑事責任を免れさせる効果はありません。むしろ、書面で交渉業務を有償で約束したことが、報酬目的と業としての性質を示す証拠になります。
7. 「使者」と「代理」の境界——管理会社が行ってよいこと
管理会社の日常業務のすべてが非弁行為になるわけではありません。線は、管理会社が自らの判断で相手方との権利関係の内容を決める行為（代理・和解）をしているか、貸主の決めた内容を伝達し事務を処理しているだけ（使者・事務）か、にあります。大阪高判の言葉を借りれば、「法律上の効果を発生、変更等する事項の処理」をしているかどうかです。
行ってよいこと（使者・事務）
- オーナーが決定した新賃料と適用時期を、オーナー名義の通知書として借主に届ける
- 更新時期に、賃料改定の案内文を契約書の条項に従って送付する
- 借主から届いた値上げへの異議や値下げの申出を、そのままオーナーに取り次ぐ
- オーナーまたはオーナーの弁護士から求められた資料（課税明細、周辺賃料、修繕履歴）を整えて渡す
- オーナーの弁護士と借主の面談日程の調整、現地案内、契約書類の受渡し
行ってはいけないこと（代理・和解）
- 借主が異議を述べた後に、管理会社の判断で「では○円ではどうか」と条件を提示する
- 借主の事情を聞いて譲歩の可否を判断し、オーナーとの間で条件を調整して合意に導く
- 借主との間で賃料改定の合意書・覚書を管理会社が作成し取り交わす
- 「当社が窓口です。オーナーには直接連絡しないでください」と交渉の相手方の地位に立つ
- 借主側に弁護士が就いた後も、管理会社が借主や借主の弁護士と条件を協議する
最後の項目は東京地判の事案そのものです。相手方に弁護士が就いた後に、管理会社が電話や訪問を繰り返し、条件を提示し、通知書を送る。これは非弁行為の認定に直結する行為として判決文に書き込まれました。見分け方は単純です。管理会社が自分の言葉で「この条件でどうか」と言った瞬間、それは代理です。オーナーの決めた内容を「オーナーはこう言っています」と伝えるだけなら使者です。
8. 対立が生じたときの正しい手順
- 借主から異議や減額の申出があったら、管理会社は内容を記録し、その日のうちにオーナーへ報告する。管理会社の見解や条件案を借主に示さない
- オーナーは、自ら請求通知を出すか、弁護士に委任するかを決める。増減請求は借地借家法32条により将来に向かって効力を生じるため、通知は配達証明付き内容証明郵便でオーナー名義（または弁護士名義）で行う
- 対立が続く場合、オーナーが弁護士に委任し、以後の借主との交渉窓口を弁護士に移す。管理会社は借主に「今後の協議は弁護士○○が担当する」と伝達する
- 管理会社は、弁護士から求められた資料の提供、現地案内、事務連絡を担う。借主から直接条件を打診されても「弁護士に伝える」と答え、自ら回答しない
- 協議不成立なら、弁護士がオーナーの代理人として民事調停法24条の2に基づき調停を申し立て、不成立なら訴訟に進む
- 合意に至った場合、合意書はオーナー（または弁護士）と借主の間で作成する。管理会社は保管と以後の賃料収受の事務を行う
東京地判の賃貸人は、非弁の指摘を受けてから弁護士に切り替えたことで「違法性が重大とはいい難い」と評価されました。指摘を受ける前に切り替えていれば、そもそも判決文に非弁行為の認定が書き込まれることはなかったはずです。対立が生じた時点で窓口を移すことは、管理会社を守るだけでなく、オーナーの権利の実現を守ります。
9. 社内ルールのチェックリスト
- 賃料の増減をめぐる対立が生じた後の交渉・条件提示・合意書取り交わしを管理会社は行わない、と業務マニュアルに明記した
- 管理受託契約書から「賃料改定の交渉業務」を管理業務に含める条項を削除した
- オーナーから交渉を頼まれたときの断り方と、弁護士紹介の手順を担当者に周知した
- 借主への通知はオーナー名義とし、管理会社は送付・取次ぎの記録を残す運用にした
- 借主から条件を打診されたときの定型回答（「オーナー／弁護士に伝えます」）を決めた
- 相手方に弁護士が就いたら、管理会社は直接の接触をやめ、事務連絡もオーナーの弁護士経由にする
- 滞納者との和解交渉、明渡し交渉、立退き交渉、違約金の金額交渉についても同じ線引きを適用している
- 弁護士法72条・77条と三つの裁判例の内容を新任担当者の研修項目に加えた
よくある質問
Q. 管理料の中で賃料交渉をしています。別料金を取っていなければ問題ありませんか。
A. 問題があります。72条の「報酬を得る目的」は、交渉自体の対価に限られず、その業務を含む一連の業務について報酬を得ていれば足りると解されています。最高裁平成22年決定の事案でも、報酬は立退料の経費と区別なく一括受領されていましたが、法律事件該当性は否定されませんでした。
Q. まだ借主と揉めていません。それでも法律事件ですか。
A. 大阪高判平成30年9月21日は、「法律事件」には、法律上の権利義務関係に問題があって争訟ないし紛議の生じるおそれのある案件も含まれると判示しています。現に揉めていることは要件ではありません。借主が異議を述べる可能性のある賃料交渉は、この基準に当たり得ます。
Q. 管理業務に付随する事務なら許されるのではありませんか。
A. 許されません。大阪高判平成30年9月21日は、正当な業務に付随して行う事務は法律事務に当たらないという主張を明確に排斥し、72条を「上記以上に限定的に解する必要があるとはいえない」と述べています。コインパーキング管理会社の違約金交渉は有罪とされました。
Q. オーナーの決めた新賃料を借主に伝えるだけなら大丈夫ですか。
A. 大丈夫です。オーナーが決定した内容をオーナー名義の通知として届ける行為は使者としての事務であり、法律事件の代理ではありません。借主が異議を述べた後に、管理会社の判断で条件を提示したり調整したりした時点で代理になります。
Q. オーナーの側に不利益はあるのですか。
A. あります。東京地判令和元年12月5日は、賃貸人が不動産会社に委託した立退き交渉を弁護士法72条違反と認定し、正当事由の判断で考慮しました。賃貸人が非弁の指摘後に弁護士へ切り替えていたため結論は覆りませんでしたが、切り替えていなければ判断はさらに不利に傾いたと読めます。管理会社に任せることは、オーナー自身の権利の実現を弱くします。
参考資料（一次資料）
- 弁護士法（昭和24年法律第205号）第72条・第77条 https://laws.e-gov.go.jp/law/324AC1000000205
- 最高裁判所第一小法廷決定平成22年7月20日（平成21年（あ）第1946号、弁護士法違反被告事件、最高裁判所刑事判例集64巻5号793頁、判例タイムズ1333号115頁、判例時報2093号161頁） 裁判所ウェブサイト裁判例情報 https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=80472
- 大阪高等裁判所判決平成30年9月21日（平成30年（う）第439号、弁護士法違反被告事件、高等裁判所刑事裁判速報集平成30年330頁。原審・京都地方裁判所判決平成30年3月8日）
- 東京地方裁判所判決令和元年12月5日（平成29年（ワ）第10862号、建物明渡等請求事件、LLI/DB判例秘書登載）
- 借地借家法（平成3年法律第90号）第28条・第32条 https://laws.e-gov.go.jp/law/403AC0000000090
- 民事調停法（昭和26年法律第222号）第24条の2 https://laws.e-gov.go.jp/law/326AC1000000222
ご相談について
当事務所では、賃料増減交渉のオーナー代理（通知・協議・調停・訴訟）、管理会社の業務範囲と社内ルールの整備、管理受託契約書からの交渉条項の見直しをお受けしています。借主から異議が届いた段階で管理会社からご連絡いただけば、その日のうちにオーナーへの説明と窓口移行の段取りをお示しします。
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