賃貸借の連帯保証人——極度額のない個人根保証は無効（民法465条の2）、保証人への情報提供と元本確定

不動産事業者向け

2020年4月1日以降に締結・更新した賃貸借契約で、個人を連帯保証人とする場合、保証人が責任を負う上限額（極度額）を書面で定めなければ、保証契約は無効です。極度額のない保証書は、保証人が署名していても効力がありません。改正民法465条の2が、賃貸借の保証を含む個人根保証契約全般にこのルールを及ぼしました。

改正はもう一つの構造を変えました。賃借人や保証人が死亡すると保証の元本が確定し、その後に発生する賃料は保証の対象外になります。さらに、保証人から求められれば、賃貸人は賃借人の支払状況を保証人に開示しなければなりません。「保証人には滞納を知らせず、退去時にまとめて請求する」という運用は、法的に成り立たなくなっています。

この記事では、極度額の定め方、元本確定事由、情報提供義務、そして保証会社との使い分けを、管理会社の契約書と運用の視点で整理します。

この記事の内容

1. 極度額のない個人根保証は無効——民法465条の2

一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約（以下「根保証契約」という。）であって保証人が法人でないもの（以下「個人根保証契約」という。）の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。

個人根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない。

民法第465条の2第1項・第2項

賃貸借の連帯保証は、将来発生する賃料、更新後の賃料、原状回復費用、損害賠償など不特定の債務を保証するものなので、根保証契約です。保証人が個人であれば個人根保証契約に当たり、極度額の定めが効力要件になります。同条3項が準用する446条2項・3項により、保証契約自体も極度額の定めも書面（または電磁的記録）でしなければ効力を生じません。

極度額の額に法律上の上限はありません。ただし、極度額は保証人が負う責任の最大額として保証人に示すものであり、賃料の数十倍といった額を機械的に置けば、消費者契約法10条や公序良俗の観点から効力を争われる余地が生じます。実務では、賃料の12か月分から24か月分程度の幅で設定し、原状回復費用と滞納から明渡しまでの期間を見込んだ根拠を説明できるようにしておく例が多いです。額そのものより、「なぜその額か」を説明できることが重要です。

改正前の契約と、更新の扱い

2020年3月31日以前に締結された保証契約には改正法は適用されず、極度額がなくても有効です。問題は更新です。合意更新の際に保証契約も改めて締結すれば、その時点で改正法が適用され、極度額が必要になります。法定更新や、保証契約に手を付けない合意更新の場合は、従前の保証が継続すると解されていますが、管理会社の運用としては、更新時に極度額を定めた保証書を取り直す方が、後日の争いを避けられます。

2. 元本の確定——賃借人・保証人の死亡

次に掲げる場合には、個人根保証契約における主たる債務の元本は、確定する。ただし、第一号に掲げる場合にあっては、強制執行又は担保権の実行の手続の開始があったときに限る。

一　債権者が、保証人の財産について、金銭の支払を目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき。　二　保証人が破産手続開始の決定を受けたとき。　三　主たる債務者又は保証人が死亡したとき。

民法第465条の4第1項

元本が確定すると、その時点までに発生していた債務だけが保証の対象となり、以後に発生する賃料や損害は保証の対象外になります。賃借人が死亡した場合、相続人が賃借権を承継して住み続けても、死亡後の賃料は保証人に請求できません。保証人が死亡した場合、保証人の相続人は確定した元本についての保証債務を相続しますが、その後の賃料は保証しません。

管理会社の運用への影響は明確です。賃借人の死亡を把握した時点で、保証人に請求できる範囲が固まります。相続人が居住を続けるなら、相続人との間で契約関係と保証を整理する必要があり、保証人の死亡を把握したら、新たな保証人または保証会社の利用を賃借人と協議することになります。

3. 保証人への情報提供義務——458条の2・458条の3

改正民法は、保証人を保護するための情報提供義務を三つ設けました。賃貸借の保証で関係するのは、次の二つです。

履行状況の情報提供（458条の2）

保証人が主債務者の委託を受けて保証をした場合、保証人から請求があれば、債権者は遅滞なく、主債務の元本と利息・違約金・損害賠償等について、不履行の有無、残額、そのうち弁済期が到来しているものの額を保証人に提供しなければなりません。賃貸借では、保証人から「今いくら滞納しているのか」と問われたら、賃貸人（実務では管理会社）は答える義務があります。個人情報だからと断ることはできません。

期限の利益喪失の通知（458条の3）

主債務者が期限の利益を喪失した場合、債権者はそれを知った時から2か月以内に保証人に通知しなければならず、通知を怠ると、喪失時から通知までに生じた遅延損害金について保証人に請求できません（保証人が法人の場合を除く）。賃貸借の月々の賃料には期限の利益喪失の場面は限られますが、滞納賃料を分割払いにした合意で期限の利益喪失条項を置いた場合などに関係します。

契約締結時の情報提供義務（465条の10）は事業用債務に限られる

改正民法465条の10は、主債務者が保証人に対し、財産や収支の状況、他の債務の状況を提供する義務を定めていますが、対象は「事業のために負担する債務」の保証に限られます。居住用の賃貸借の保証は対象外です。一方、事業用のテナント（店舗・事務所）の賃貸借で個人が保証人になる場合はこの義務がかかり、賃借人が情報を提供せず、または虚偽の情報を提供したために保証人が誤認して保証した場合、賃貸人がそれを知り得たときは保証人が保証契約を取り消せます。事業用賃貸の管理では、保証人への情報提供が行われたことを確認する運用が必要です。

4. 保証人と保証会社の使い分け

極度額の要件と情報提供義務は、個人保証人に関するものです。家賃債務保証会社（法人）による保証には、極度額の要件はなく、465条の4の元本確定も適用されません。この違いが、実務で保証会社利用が広がった理由の一つです。

ただし、保証会社の利用にも法的な限界があります。最高裁判所は2022年12月12日、保証会社の契約書式にあった無催告解除条項と明渡しみなし条項を消費者契約法10条により無効と判断しました。保証会社は滞納賃料の代位弁済と費用面の支えであり、明渡しを実力で実現する手段ではありません。個人保証人を併用する場合は、極度額と情報提供義務の運用を整えた上で、保証会社と個人保証人のどちらに何をいつ請求するかを契約書で明確にしておく必要があります。

5. 契約書と運用のチェックリスト

  • 2020年4月1日以降の個人連帯保証には、極度額を金額で明記した保証条項（または保証書）がある
  • 極度額の根拠（賃料○か月分＋原状回復費用等）を説明できる資料を用意した
  • 更新時に保証契約を取り直す運用にし、極度額を再確認している
  • 賃借人・保証人の死亡を把握したときの手順（元本確定、相続人との整理、新保証人・保証会社の協議）を定めた
  • 保証人から滞納状況の照会があった場合に遅滞なく回答する担当と様式を決めた
  • 事業用テナントの個人保証では、賃借人から保証人への情報提供（465条の10）が行われたことを確認する書面を取得している
  • 保証会社の書式に無催告解除条項・明渡しみなし条項が残っていないか確認した
  • 保証会社と個人保証人を併用する場合の請求順序・範囲を契約書で明確にした

よくある質問

Q. 極度額を書き忘れた保証書があります。今から追記できますか。

A. 極度額のない個人根保証契約は効力を生じないため、追記ではなく、極度額を定めた保証契約を改めて締結する必要があります。保証人の署名または記名押印のある書面（または電磁的記録）で行ってください。

Q. 極度額はいくらにすべきですか。

A. 法律上の上限はありません。滞納から明渡しまでの期間の賃料と原状回復費用を見込んで、賃料の12か月分から24か月分程度で設定する例が多く、額の根拠を説明できることが重要です。過大な額は効力を争われる余地があります。

Q. 賃借人が亡くなり、家族がそのまま住んでいます。保証人に賃料を請求できますか。

A. 賃借人の死亡で元本が確定するため、死亡後に発生した賃料は保証の対象外です。死亡時までの滞納分は請求できます。居住を続ける相続人との間で、契約関係と新たな保証を整理してください。

Q. 保証人から「滞納額を教えてほしい」と言われました。賃借人の個人情報なので断れますか。

A. 断れません。賃借人の委託を受けた保証人から請求があれば、賃貸人は不履行の有無・残額・弁済期到来額を遅滞なく提供する義務があります（民法458条の2）。

Q. 2019年に締結した契約で極度額がありません。無効ですか。

A. 改正法施行前の契約なので有効です。ただし、合意更新の際に保証契約を改めて締結すれば改正法が適用され、極度額が必要になります。更新時に極度額を定めた保証書を取り直す運用を勧めます。

参考資料（一次資料）

ご相談について

当事務所では、賃貸借契約書の連帯保証条項と保証書様式の見直し、極度額の設定根拠の整理、賃借人・保証人の死亡時の対応、保証会社との契約条件の確認をお受けしています。現行の契約書と保証書をお持ちいただければ、改正法に適合していない箇所を具体的にお示しします。

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