鍵を換える、荷物を出す、張り紙をする——明渡しの「自力執行」がなぜ違法になるのか

不動産事業者向け

賃借人が家賃を滞納していても、契約を解除していても、賃貸人や管理会社が自分の手で部屋の占有を奪うことはできません。鍵の交換、荷物の搬出、電気・水道の停止、玄関への張り紙、居室への立入り。これらは「自力救済」と呼ばれ、日本の法制度では原則として禁止されています。

違法と評価された場合、賃貸人・管理会社は損害賠償責任を負い、荷物の処分や居室への立入りは、態様によって刑事責任にもつながります。滞納した賃借人の側に落ち度があっても、この結論は変わりません。「悪いのは向こうだ」という感覚と、法が定めた手順とは別のものです。

この記事では、自力救済がなぜ禁止されるのか、最高裁判所が例外を認める基準、違法とされる典型行為、賃貸人側が負う民事・刑事責任、そして正規の明渡し手続を整理します。

この記事の内容

1. 自力救済の禁止——最高裁昭和40年12月7日判決

権利を持っている者が、裁判所の手続を経ずに自分の力で権利を実現することを自力救済（自力執行）といいます。法治国家は、権利の実現を国家の手続に委ね、私人の実力行使を原則として禁じています。最高裁判所は、この原則を次のように述べています。

私力の行使は、原則として法の禁止するところであるが、法律に定める手続によつたのでは、権利に対する違法な侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難であると認められる緊急やむを得ない特別の事情が存する場合においてのみ、その必要の限度を超えない範囲内で例外的に許される

最高裁判所第三小法廷判決昭和40年12月7日（昭和38年（オ）第1236号、民集19巻9号2101頁）

例外が認められるのは、「緊急やむを得ない特別の事情」があり、かつ「必要の限度を超えない範囲」に限られます。家賃滞納者の明渡しにこの例外が当たる場面は、実務上ほぼありません。賃料の回収も明渡しも、訴訟と強制執行という法律に定める手続で実現できるからです。時間と費用がかかることは、「不可能又は著しく困難」には当たりません。

2. 違法と評価される典型行為

賃貸の現場で自力救済に当たるとされる行為を挙げます。いずれも、契約解除後であっても、賃借人が占有している限り違法評価を受けます。

  • 鍵を交換する、ドアに補助錠や施錠具を取り付けて入室できなくする
  • 室内の家具・家電・衣類を運び出し、倉庫に移す、処分する
  • 電気・ガス・水道の供給を止める、止めるよう供給事業者に働きかける
  • 玄関ドアや掲示板に、滞納の事実や退去要求が第三者に分かる張り紙をする
  • 賃借人の不在中に合鍵で室内に立ち入り、状況を確認する、写真を撮る
  • 賃借人が在室中に退去を求めて居座る、大声で威圧する、退去に応じるまで帰らない

契約書に「滞納が○か月に及んだときは、賃貸人は鍵を交換し、残置物を処分できる」という条項を置いている例がありますが、このような自力救済特約は、公序良俗や消費者契約法10条に照らして効力を否定される方向で判断されるのが一般的です。特約があるから安全だ、という理解は成り立ちません。

3. 民事責任——不法行為による損害賠償

自力救済は、賃借人の占有権と所有権を侵害する不法行為（民法709条）です。損害賠償の対象は、処分された家財の価額にとどまりません。民法710条は、財産以外の損害についても賠償義務を認めており、住居に入れなくなったこと、私物を失ったこと、第三者に滞納の事実が知られたことによる精神的苦痛に対して慰謝料が認められます。ホテル代などの代替住居費、失った物の再取得費用も損害に含まれます。

故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。

民法第709条

賠償責任を負うのは、行為をした管理会社だけではありません。管理会社に指示したオーナー、実行した保証会社、搬出を請け負った業者も、共同不法行為者として連帯して責任を負う可能性があります。管理会社が「オーナーの指示だった」と説明しても、免責にはなりません。

もう一つ見落とされやすいのは、滞納賃料との相殺の問題です。賃借人に対する損害賠償債務と、賃借人からの未払賃料債権は別々の債権債務であり、不法行為による損害賠償債務を賃貸人側から一方的に相殺することには制約があります。「滞納分と差し引けばいい」という計算は、そのままでは通りません。

4. 刑事責任——住居侵入・器物損壊・窃盗

自力救済は、行為の態様によって犯罪に該当します。賃借人の承諾なく居室に立ち入る行為は、住居侵入罪（刑法130条）に当たり得ます。賃借人が占有する居室は、賃貸人にとっても「人の住居」であり、所有者であることは正当な理由になりません。同条は、要求を受けたにもかかわらず退去しなかった者も処罰対象としており、賃借人から退去を求められて居座る行為は不退去罪の問題になります。

ドアの鍵を壊す、室内の物を壊す行為は器物損壊罪（刑法261条）に、賃借人の所有物を運び出して自己の管理下に置く行為は窃盗罪（刑法235条）に該当し得ます。「保管しているだけで処分していない」という説明で窃盗の疑いが消えるわけではありません。実際に告訴に至る例は多くありませんが、賃借人が警察に相談した時点で、管理会社は被疑者として説明を求められる立場になります。

5. 正規の手順——民事執行法168条

賃借人を退去させる法律上の手段は、賃貸借契約の解除、建物明渡請求訴訟、そして判決に基づく強制執行です。強制執行は執行官が行います。

不動産等（不動産又は人の居住する船舶等をいう。以下この条及び次条において同じ。）の引渡し又は明渡しの強制執行は、執行官が債務者の不動産等に対する占有を解いて債権者にその占有を取得させる方法により行う。

民事執行法第168条第1項

執行官は、まず明渡しの催告を行い、原則として催告から1か月を経過する日を引渡し期限として公示します（同法168条の2）。引渡し期限と断行日は同じではなく、執行官は通常、その期限までの間に断行実施予定日を定めます。予定日までに任意の明渡しがなければ断行に移り、執行官の権限で施錠された戸を開き、室内の動産を取り除いて債務者等に引き渡し、引き渡せない動産は保管または売却します。賃貸人がやりたいことは、法律がすべて執行官の手続として用意しているのです。管理会社がやってはいけないことと、執行官がやってよいことは、行為としては同じです。違うのは、誰が、どの手続で行うかです。

滞納から解除、訴訟、強制執行までの流れは、別の記事で段階ごとに整理しています。ここでは、自力救済に手を伸ばしたくなる二つの場面について、正規の対処を示します。

連絡が取れず、部屋に人がいない様子のとき

郵便物が溜まり、電気メーターが動かず、近隣も見ていない。それでも、賃借人が占有を放棄したと軽々に判断してはいけません。賃借人が鍵を返還した、明確に退去の意思を書面で示した、といった事情がなければ、占有は続いていると扱うのが安全です。行方不明の賃借人に対しても、公示送達を使って訴訟を進め、判決を得て強制執行する経路が用意されています。時間はかかりますが、途中で自力救済に切り替えた瞬間に、賃貸人側が加害者になります。

賃借人が「出ていく」と言ったのに荷物が残っているとき

口頭で退去の意思を示しただけでは、残置物の所有権は賃借人にあります。処分するには、残置物の所有権を放棄する旨の書面を賃借人から取得するか、明渡しの合意の中で残置物の処分方法を定めておくことが必要です。書面がないまま処分すれば、後日「大切な物があった」と主張されたときに反論できません。

6. 管理会社の社内ルールに入れるべきこと

  • 鍵交換・補助錠取付け・ライフライン停止・搬出・張り紙・無断立入りを禁止行為として明文化した
  • オーナーや保証会社から上記の指示があった場合の断り方と、弁護士への相談経路を決めた
  • 契約書・保証会社書式から自力救済特約（鍵交換・残置物処分・みなし明渡し）を削除した
  • 連絡不能時の対応手順（郵便・訪問記録、公示送達を含む訴訟手続の検討）を定めた
  • 退去合意の際は、明渡日と残置物の所有権放棄を書面化することを必須にした
  • 緊急時（漏水・火災・生命の危険）の立入り基準と、立入り後の記録・通知の方法を定めた

最後の項目は、自力救済の禁止と混同されやすい場面です。漏水や火災など、建物や他の入居者の生命・財産に急迫の危険があるときの立入りは、緊急避難や正当な保存行為として許容される余地があります。ただし、目的は危険の除去に限られ、その機会に荷物を動かしたり鍵を換えたりすることはできません。立ち入った日時、理由、立会人、室内の状況を記録し、事後に賃借人へ通知することが、後日の紛争を防ぎます。

よくある質問

Q. 契約はすでに解除しています。それでも鍵を換えてはいけないのですか。

A. いけません。解除によって賃借人の占有権原は失われますが、占有そのものは続いています。占有を解く権限を持つのは執行官であり、賃貸人が実力で占有を奪えば自力救済として違法です。

Q. 荷物は捨てずに倉庫で保管しています。問題ありませんか。

A. 問題があります。賃借人の承諾なく物を運び出して自己の管理下に置くこと自体が占有侵害であり、窃盗罪に該当し得ます。保管していても違法評価は変わりません。

Q. オーナーから「鍵を換えろ」と強く言われています。管理会社はどうすべきですか。

A. 断ってください。実行すれば管理会社自身が不法行為者になり、オーナーの指示は免責理由になりません。正規の手続を提案し、オーナーの了解が得られない場合は弁護士を交えて説明する方法があります。

Q. 滞納分と損害賠償を相殺できますか。

A. 賃貸人側から一方的に相殺することには制約があります。損害賠償が発生する事態を起こさないことが唯一の対策です。

Q. 電気を止めるのも自力救済ですか。

A. 賃借人が使用中の電気・ガス・水道を賃貸人側が止めることは、居住を実力で妨げる行為として自力救済に当たります。供給契約が賃貸人名義であっても同様です。

参考資料（一次資料）

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