隣地に入れない、配管を通せない、枝が越境している——2023年4月施行の民法改正で仲介・売買の実務はこう変わった

不動産事業者向け

2023年4月1日施行の民法改正（令和3年法律第24号）で、隣地との関係を定める規定が三つ整備されました。①境界付近の工事や測量のために隣地を使用できる隣地使用権（209条）、②電気・ガス・水道などの継続的給付を受けるために他の土地に設備を設置し、他人の設備を使用できる権利（213条の2）、③越境した竹木の枝を一定の場合に自ら切り取れる権利（233条）です。いずれも、隣地の所有者が不明、または応じない場合に権利を行使できる仕組みが組み込まれています。

不動産業者にとっての意味は、境界・越境・配管の問題が「解決不能」から「手順を踏めば解決できる」問題に変わったことです。同時に、これらの権利を行使するには事前の通知や償金の支払いなど手順があり、手順を飛ばせば違法になります。

この記事では、三つの規定の内容と行使の手順、そして売買仲介・買取再販の調査と説明でどう扱うかを整理します。

この記事の内容

1. 隣地使用権——209条

土地の所有者は、次に掲げる目的のため必要な範囲内で、隣地を使用することができる。ただし、住家については、その居住者の承諾がなければ、立ち入ることはできない。

民法第209条第1項

改正前は「隣地の使用を請求することができる」という規定で、隣地所有者が拒めば訴訟で使用を認める判決を得る必要がありました。改正後は、①境界またはその付近における障壁・建物その他の工作物の築造・収去・修繕、②境界標の調査または境界に関する測量、③233条3項による枝の切取り、の目的のため必要な範囲内で、隣地を「使用することができる」と権利として構成されました。ただし、住家への立入りは居住者の承諾が必要です。

行使の手順は、使用の日時・場所・方法を、隣地所有者と隣地使用者のために損害が最も少ないものを選び（2項）、あらかじめ目的・日時・場所・方法を隣地の所有者と使用者に通知します（3項）。あらかじめ通知することが困難なときは、使用開始後遅滞なく通知すれば足ります。隣地所有者が不明でも、通知の相手が特定できないという事情は「困難なとき」に当たると解され、公示による意思表示などの手当ての上で使用に進むことができます。隣地の所有者・使用者が損害を受けたときは償金を請求できます（4項）。

売買の現場では、境界確定測量のために隣地に入る必要があるが隣地所有者と連絡が取れない、という場面がこれに当たります。改正前は測量を断念して境界未確定のまま取引する例がありましたが、改正後は209条の手順を踏んで測量を進める選択肢があります。

2. ライフライン設備の設置権・使用権——213条の2

土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用しなければ電気、ガス又は水道水の供給その他これらに類する継続的給付（以下この項及び次条第一項において「継続的給付」という。）を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、又は他人が所有する設備を使用することができる。

民法第213条の2第1項

袋地や、前面道路に本管がない土地で、他人の土地に給排水管を埋設しなければ、または他人の私設管を使わなければ給水・排水できない場合の規定です。改正前は明文がなく、下水道法や隣地通行権の類推で処理されていましたが、改正で権利として明文化されました。

手順は隣地使用権と似ています。設置・使用の場所と方法は、他の土地や設備のために損害が最も少ないものを選び（2項）、あらかじめ目的・場所・方法を他の土地等の所有者と使用者に通知します（3項）。設備の設置のために他の土地を使用する場合は209条の手順が準用されます（4項）。他の土地に設備を設置する者は、その土地の損害に対して償金を支払い、1年ごとの支払いも可能です（5項）。他人の設備を使用する者は、使用開始のために生じた損害への償金と、利益を受ける割合に応じた設置・改築・修繕・維持の費用を負担します（6項・7項）。

仲介・買取の調査では、前面道路の本管の有無、引込管の経路、私設管を経由しているかどうか、経由している場合の所有者と使用の合意の有無を確認します。改正で権利が明文化されたとはいえ、既存の私設管の所有者との費用負担や修繕の分担をめぐる争いは残ります。重要事項説明の「飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況」（宅建業法35条1項4号）で、他人の土地・設備を経由している事実と負担関係を具体的に説明することが、後日の紛争を防ぎます。

3. 越境した竹木の枝——233条

土地の所有者は、隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。

第一項の場合において、次に掲げるときは、土地の所有者は、その枝を切り取ることができる。　一　竹木の所有者に枝を切除するよう催告したにもかかわらず、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき。　二　竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき。　三　急迫の事情があるとき。

民法第233条第1項・第3項

改正前は、越境した枝は竹木の所有者に切除させることしかできず、所有者が応じなければ訴訟で切除を命じる判決を得て強制執行する必要がありました。改正後は、①催告しても相当の期間内に切除しないとき、②所有者またはその所在が不明なとき、③急迫の事情があるとき、に土地の所有者が自ら枝を切り取ることができます。竹木が共有の場合は各共有者が枝を切り取ることができ（2項）、根については従来どおり自ら切り取ることができます（4項）。切取りのために隣地を使用する必要があるときは、209条1項3号により隣地使用権が認められます。

空家に隣接する物件では、越境した枝が屋根や外壁に接触し、落葉が排水を詰まらせる問題が慢性化しています。改正後は、所有者が判明していれば書面で催告し、相当期間（数週間から数か月程度が目安とされます）の経過後に切り取る、所有者不明なら不明である事実を確認した記録を残して切り取る、という手順が使えます。切除費用は、竹木の所有者に対して不法行為または不当利得として請求する余地がありますが、確実に回収できるとは限りません。

4. 売買仲介・買取再販の調査と説明への影響

三つの規定は、いずれも土地の所有者が行使する権利です。仲介業者が代わって行使することはできませんが、調査と説明の内容が変わります。

  • 境界——境界標の有無、隣地所有者との境界確認書の有無を確認し、未確定の場合は209条による測量の可能性と、隣地所有者の状況（判明・不明・非協力）を説明する
  • 越境——建物・塀・屋根・配管・枝の越境の有無を現地で確認し、越境覚書の有無を調べる。枝の越境は233条3項の手順を説明できる
  • 配管——前面道路の本管、引込管の経路、他人の土地・私設管の経由を確認し、213条の2による設置・使用の可能性と償金・費用負担を説明する
  • 所有者不明の隣地——登記簿上の所有者が死亡している、住所地に居住していない等の場合、通知の方法（公示による意思表示等）と手続にかかる時間を見込む

宅建業法35条1項1号（登記された権利）、同4号（飲用水・電気・ガス・排水施設の整備状況）は法定の説明事項であり、越境や境界未確定は47条1号の「宅地の所在、規模、形質…利用の制限」に関わる重要な事項として、把握している事実を告げる必要があります。改正で解決手段が増えたことは、「解決できるから説明しなくてよい」ではなく、「解決手段と負担を含めて説明する」方向に働きます。

5. 実務チェックリスト

  • 現地調査で境界標、越境物（建物・塀・屋根・配管・枝）、引込管の経路を確認し写真を残している
  • 隣地所有者の登記情報を確認し、判明・不明・連絡可否を記録している
  • 境界確認書・越境覚書・私設管の使用合意書の有無を売主に照会している
  • 隣地使用・設備設置・枝の切取りを行う場合、事前通知の内容と日付、相手方の反応を記録している
  • 償金・費用負担の見込みを買主に説明している
  • 重要事項説明書に、他人の土地・設備を経由する配管の事実と負担関係を具体的に記載している
  • 所有者不明の隣地がある場合、手続にかかる時間と費用の見込みを買主に伝えている

よくある質問

Q. 隣地の所有者と連絡が取れません。測量のために隣地に入れますか。

A. 境界標の調査や測量の目的であれば、隣地使用権（209条）により必要な範囲で使用できます。あらかじめ通知することが困難なときは、使用開始後遅滞なく通知すれば足ります。住家への立入りは居住者の承諾が必要です。手続の適法性を確保するため、通知の方法は弁護士に確認してください。

Q. 越境した枝を勝手に切ってよいのですか。

A. 催告しても相当期間内に切除されないとき、所有者・所在が不明なとき、急迫の事情があるときに限り、自ら切り取ることができます（233条3項）。これらに当たらないのに切れば、器物損壊や不法行為の問題になります。催告と記録を先に行ってください。

Q. 他人の私設管を使って排水している物件です。買主にどう説明しますか。

A. 他人の土地・設備を経由している事実、所有者、使用の合意の有無、費用負担の取り決めを重要事項説明で説明します。合意がなくても213条の2により使用権はありますが、償金と設置・修繕・維持費用の負担が生じることを併せて説明してください。

Q. 改正前に建てられた建物の配管にも新しい規定は適用されますか。

A. 213条の2は施行日以後の設備の設置・使用に適用されますが、既存の設備の使用関係についても、改正後の規定を前提に協議・解決が進むのが実務です。既存の合意があればそれが優先します。

Q. 枝を切った費用は請求できますか。

A. 竹木の所有者に対して不法行為または不当利得を根拠に請求する余地はありますが、確実に回収できるとは限りません。所有者不明の場合は現実的に困難です。費用を見込んだ上で、切除の要否を判断してください。

参考資料（一次資料）

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