不動産事業者向け

札幌の管理会社向けに、会社の顧問弁護士とオーナーの代理人の違いを解説。依頼者、費用負担、利益相反、情報共有、別途委任が必要な場面を整理します。

札幌の管理・仲介・買取再販会社が弁護士へ相談する際の準備を解説。契約一式、時系列、入出金、通知、写真の整理方法と、資料不足でも先に相談すべき場面をまとめます。

札幌の買取再販会社向けに、売買とリフォーム請負の責任の違い、工事範囲、施工原因、民法636・637条の注意点、通知と現場証拠の残し方を解説します。

札幌の不動産管理会社向けに、管理委託契約の解約予告、民法651条、国交省モデルの位置付け、預り金の精算、鍵・書類・入居者への通知を解説します。

札幌の不動産仲介会社向けに、自社への損害賠償請求を受けた際の初動を解説。売主責任との違い、請求書の読み方、証拠保全、顧客への回答、保険・利益相反の確認事項を整理します。

札幌の不動産会社向けに、売買契約のキャンセルと仲介手数料の扱いを解説。契約成立、停止条件、ローン特約、手付解除を区別し、標準媒介契約約款の報酬・返還・特別依頼費用の確認事項を整理します。

札幌の不動産仲介会社向けに、手付解除とローン特約の違い、履行着手、解除期限、通知の到達、融資申込みの確認事項を解説。宅建業者が売主となる場合の特則も含め、契約書を読む順序を整理します。

札幌の管理会社向けに、賃貸物件の無断転貸・民泊への対応を解説。行政上の届出、貸主の承諾、使用目的違反、解除の可否を分け、広告記録や契約資料の集め方と対応時の注意点を整理します。

札幌の賃貸管理会社向けに、騒音・迷惑行為への初動、苦情記録、発生源の確認、改善要請、契約解除の検討を解説。苦情件数だけで退去を決めず、証拠と安全を確保する進め方を整理します。

札幌の不動産管理会社向けに、老朽化建物の立退き、借地借家法上の正当事由、更新拒絶と解約申入れ、立退料、建物調査の準備を解説。築年数だけで結論を出さず、通知前に確認したい事項を整理します。

2026年10月1日、改正労働施策総合推進法の施行でカスタマーハラスメント対策が全事業主の義務になります。入居者・オーナー・内見客の言動に、管理会社・仲介会社が就業規則・相談体制・対応手順で何を整えるべきかを、条文と厚労省指針に基づいて弁護士が整理します。

退去時の原状回復と敷金精算で管理会社が押さえるべき基準を整理します。民法621条・622条の2、国交省ガイドラインの負担区分と経過年数、通常損耗補修特約が有効となる最高裁の要件、札幌特有の結露・ストーブ・凍結の扱いを弁護士が解説します。

家賃滞納が続いたとき管理会社・オーナーが踏むべき手順を、督促、催告と解除（民法541条）、明渡請求訴訟、強制執行（民事執行法168条）の順に整理します。信頼関係破壊の法理、最高裁令和4年12月12日判決で無効とされた保証会社の追い出し条項、保証会社との連携の仕方を弁護士が解説します。

単身高齢者の入居を断る理由の多くは、死亡後の契約解除と残置物処理ができないことにあります。国土交通省・法務省の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」（2021年6月）の解除関係事務委任と残置物関係事務委託の二契約、受任者になれる者、2025年10月施行の改正住宅セーフティネット法による居住支援法人の残置物処理業務、相続人不明時の相続財産清算人、札幌市居住支援協議会の窓口を弁護士が整理します。

人の死が発生した物件の告知義務を、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月）に沿って整理します。告げなくてよい三類型、賃貸の概ね3年、調査義務の範囲、買主・借主から問われた場合、事故物件サイト「大島てる」に掲載された物件の実務対応を弁護士が解説します。

宅建業者が、宅建業者ではない買主に再販売する場合は、契約不適合責任を免除できず、通知期間は引渡しから2年以上としか定められません（宅建業法40条。業者間取引は78条2項で適用除外）。民法562条〜566条の構造、建物状況調査（インスペクション）の位置づけ、北海道の中古住宅で見落としやすい凍害・融雪水・灯油タンク・断熱欠損、告知書と調査報告書の残し方を弁護士が解説します。

屋根からの落雪で通行人が負傷したら誰が責任を負うか（民法717条の占有者・所有者）、水道凍結破裂の費用は入居者か設備側か、除雪義務は誰にあるか、暖房が故障したら賃料は減額されるか（民法611条）。札幌の賃貸管理会社・オーナーが冬季に直面する四つの問題と、契約書に入れておく条項を弁護士が整理します。

更新料条項は「契約書に一義的かつ具体的に記載され、高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り」有効（最判平成23年7月15日）。敷引特約は「高額に過ぎる」場合に消費者契約法10条で無効になり得る（最判平成23年3月24日）。二つの最高裁判決が示した基準と、管理会社が契約書・重要事項説明で整えるべき記載を弁護士が解説します。

2025年1月1日施行の宅建業法施行規則改正で、専任・専属専任媒介物件のレインズ登録に「取引の申込みの受付に関する状況」が加わり、事実と異なる登録は宅建業法65条1項の指示処分の対象と「解釈・運用の考え方」に明記されました。両手仲介と囲い込みの境界、売主への説明、社内の運用ルールを弁護士が整理します。

家賃滞納者の部屋の鍵を換える、荷物を運び出す、玄関に張り紙をする。管理会社やオーナーが行いがちなこれらの行為は自力救済として違法です。最高裁昭和40年12月7日判決の基準、民法709条の損害賠償、刑法上の住居侵入・器物損壊・窃盗、そして民事執行法168条による正規の明渡し手続を弁護士が解説します。

2024年4月1日施行の相続登記義務化（不動産登記法76条の2、知った日から3年以内、10万円以下の過料、施行前に取得を知っていた分は2027年3月31日まで）と、2023年12月施行の空家法改正（管理不全空家の指導・勧告と住宅用地特例の解除）を、不動産業者の仕入れ・仲介の視点で整理します。登記名義人死亡物件の相続人確定、相続人申告登記、遺産分割未了物件、札幌市の空家対策を弁護士が解説します。

2020年4月施行の改正民法で瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わりました。買主の追完請求・代金減額請求・損害賠償・解除（民法562条〜564条）、知った時から1年の通知期間（566条）、免責特約と572条・宅建業法40条・消費者契約法8条の関係、契約書と告知書の書き方を弁護士が解説します。

2020年4月1日施行の改正民法で、賃貸借の個人連帯保証は極度額を定めなければ無効になりました（民法465条の2）。極度額の決め方、賃借人・保証人の死亡による元本確定（465条の4）、保証人からの請求に対する履行状況の情報提供義務（458条の2）、期限の利益喪失の通知（458条の3）を、管理会社の契約書と運用の視点で弁護士が整理します。

賃貸物件で「契約と違う」と言われたとき、貸主と仲介会社は何を負うのか。契約不適合責任の賃貸借への準用（民法559条）、修繕義務（606条）、賃料減額（611条）、宅建業法35条・47条の説明義務を、駐車場に他人の車が停まっていた、内見で気づかなかった臭い、入居直後の雨漏りの三事例で弁護士が解説します。

定期建物賃貸借（借地借家法38条）は、書面による契約と、更新がないことの事前説明書面を欠くと、更新がない旨の定めが無効となり普通借家として扱われます。期間満了1年前から6か月前までの終了通知を怠った場合は普通借家に変わるのではなく、遅れた通知から6か月を経過するまで終了を借主に対抗できません。2022年5月18日施行の電子化の要件、中途解約、賃料改定特約を管理会社の実務の順に弁護士が整理します。

オーナーに頼まれて管理会社や不動産業者が借主との賃料増額交渉を「代理」で行い報酬を得ることは、弁護士法72条が禁じる非弁行為で、2年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金の対象です。立退き交渉を有罪とした最高裁平成22年7月20日決定、コインパーキング管理会社の違約金交渉を有罪とした大阪高判平成30年9月21日、不動産会社への立退き交渉委託が民事で不利に働いた東京地判令和元年12月5日を素材に、管理業務と非弁行為の境界を弁護士が整理します。

固定資産税や物価の上昇で賃料を上げたい貸主、周辺相場の下落で下げてほしいと言う借主。借地借家法32条の賃料増減請求権の要件、請求後の暫定賃料と年1割の利息、調停前置（民事調停法24条の2）に加え、不動産業者・管理会社が報酬を得て賃料交渉の代理人になることが弁護士法72条の非弁行為に当たることを、実務の順に弁護士が整理します。

2021年6月15日全面施行の賃貸住宅管理業法で、管理戸数200戸以上の管理会社は国土交通大臣の登録が必要になり、営業所ごとの業務管理者、管理受託契約締結前の重要事項説明、契約時書面、家賃等の分別管理、委託者への定期報告が義務になりました。各義務の条文と、管理会社が点検すべき運用を弁護士が整理します。

宅建業法35条の重要事項説明は、2020年8月28日の水害ハザードマップ説明義務化、2022年5月18日の書面電子化と押印廃止、既存建物の建物状況調査の説明など、近年改正が重なっています。各改正の内容と施行日、説明漏れが47条1号の不告知として処分・損害賠償につながる仕組み、札幌の物件で説明すべき事項を弁護士が整理します。

賃貸住宅管理業法は、サブリース業者（特定転貸事業者）と勧誘者に、「家賃保証」等の誇大広告の禁止（28条）、不当な勧誘の禁止（29条）、マスターリース契約締結前の重要事項説明（30条）を義務づけています。国土交通省のサブリースガイドラインが示す表示の留意事項、借地借家法32条の減額請求権との関係、建築会社・不動産会社が勧誘者になる場合を弁護士が整理します。