親が実家以外にも土地を持っていたらしいが、場所が分からない。こうした相続の調査では、2026年2月2日に始まった所有不動産記録証明制度が手掛かりになります。特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、一覧的に確認するための制度です。[1]
ただし、請求すれば実際の所有財産が必ず全部判明するという仕組みではありません。氏名や住所などの検索条件、登記の状況を踏まえ、納税通知書や古い権利書等と照合して使うことが重要です。制度の役割と、取得後に行う調査を分けて説明します。
この記事の内容
- 所在地が分からない不動産の手掛かりになる
- 誰でも他人の財産を検索できる制度ではない
- 過去の氏名と住所を整理してから請求する
- 結果が出ない場合の意味を理解する
- 証明書を受け取ったら物件ごとに確認する
- 取得と相続登記は別の手続
- 費用と調査の範囲を決めて利用する
- よくある質問
所在地が分からない不動産の手掛かりになる
従来の登記事項の確認は、土地の地番や建物の家屋番号など、対象となる不動産の情報を基に行います。そもそもどこに不動産があるか分からない場合には、亡くなった方の書類や家族の記憶から調べる必要がありました。
所有不動産記録証明は、人を検索の出発点にして、登記名義に基づく不動産の所在を把握する助けになります。例えば、転居前に取得した土地、実家の近隣の私道持分、遠方の山林等を調べる際に、利用を検討することができます。[1]
もっとも、一覧に載ったから売却価値が分かるわけではなく、借金や預金なども同時に調べられるわけではありません。相続財産全体の調査のうち、不動産を探すための資料として位置付けてください。
誰でも他人の財産を検索できる制度ではない
請求できるのは、所有権の登記名義人本人や、その相続人その他の一般承継人です。代理人による請求もできますが、必要な権限と書類の確認が必要です。近隣の人の資産状況を知りたいという理由だけで自由に利用できる制度ではありません。[1]
相続人が請求する場合は、亡くなった方との相続関係を示す資料等を準備します。戸籍や法定相続情報一覧図の写しなど、利用できる資料と不足書類を確認してください。家族の代表と呼ばれているだけで、すべての代理権があるとは限りません。
請求を専門家へ依頼するなら、対象となる被相続人、分かっている過去の氏名や住所、既に把握している物件を伝えます。依頼する範囲を明確にすると、単に証明書を取るのか、その後の相続調査や登記も含むのかを区別できます。
過去の氏名と住所を整理してから請求する
この制度は、請求書に記載した検索条件に基づいて検索します。登記上の氏名や住所が、最後の氏名・住所と異なっている場合には、結果に出ないことがあります。現在分かっている情報だけで十分か、事前に確認する必要があります。[1]
結婚等による氏名の変更、長年の転居、住居表示の変更がある場合は、古い契約書、戸籍、戸籍の附票等を手掛かりにします。過去の氏名や住所を検索条件とする際には、それを示す資料が必要になる場合があります。
例えば、札幌へ転居する前に別の市で土地を購入し、その後住所変更の登記をしていなかった場合、最後の住所だけを指定しても調査が十分でない可能性があります。どの時期にどこに住み、いつ不動産を取得したかを表にすると確認しやすくなります。
氏名の漢字や住所の表記は、記憶で書き直さず資料と対応させます。システムには文字の取扱いに関する仕様がありますが、すべての表記差が自動的に解消されるとは考えないでください。迷う条件は法務局へ確認します。
結果が出ない場合の意味を理解する
検索の対象は所有権の登記がされている不動産です。表示に関する登記だけの物件や、コンピュータ化されていない登記簿の不動産など、検索対象とならないものがあります。申請中でまだ登記に反映されていない情報も、その時点の結果には含まれません。[1]
該当不動産がない旨の証明を受けても、「亡くなった方が実際に一切不動産を持っていなかった」と直ちに断定することはできません。まず検索条件と対象範囲を確認し、手元の納税通知書や売買契約書等と食い違いがないかを見ます。
反対に、氏名や住所等の条件が合う同名異人の物件が抽出される可能性にも注意が必要です。家族の誰も知らない土地が載っていたら、すぐに遺産と断定するのではなく、個別の登記事項や取得の経緯を確認してください。[1]
調査結果を家族へ伝えるときは、「この条件でこの結果だった」と説明します。「全国の財産は全部確認済み」と広げて表現すると、後に別の物件が見つかった際に誤解が生じます。請求書の控えも証明書と一緒に保存することが大切です。
証明書を受け取ったら物件ごとに確認する
結果にある所在地や不動産番号等を基に、物件ごとの登記事項を確認します。所有者、共有持分、担保等を整理し、既に把握している資料と照合してください。所有不動産記録証明と、個々の権利関係を詳しく確認する登記事項証明書は役割が異なります。[2]
土地と建物が別の人の名義になっている場合や、祖父母名義のまま相続が重なっている場合もあります。今回の被相続人名義だけを検索した結果と、家族が実際に使ってきた不動産の範囲が一致するとは限りません。
一覧には物件の表示、名義、持分、利用状況、管理者、税金等の資料を記入します。共有の私道と自宅敷地など、関連する物件は対応が分かるようにしてください。建物だけを協議書へ記載し、敷地や通路の持分を落とすと、手続のやり直しにつながります。
現地を確認する場合は、立入りの権限や安全にも配慮します。所在地が判明したことだけで、使用している人を退去させたり、物を撤去したりできるわけではありません。利用関係に争いがあれば、財産調査とは別に法的な整理が必要です。
取得と相続登記は別の手続
証明書を取得しても、不動産の名義が相続人へ変わるわけではありません。遺言や遺産分割の内容、相続人の範囲に応じ、別途相続登記等を進める必要があります。調査が終わった段階と登記が完了した段階を分けて管理します。[3]
相続登記の申請義務には期限があり、過去の相続も対象となる場合があります。新しく物件を知ったときは、その日付と、いつどの資料で知ったかを記録してください。具体的な期限や相続人申告登記の利用については、法務局等の案内を確認します。[3]
相続人間で取得者が決まらない場合でも、登記の期限を放置しないことが大切です。遺産分割の解決と申請義務への対応を分け、どの手続で何を済ませるかを相談します。単に協議中という理由で何もしなくてよいとは考えないでください。
費用と調査の範囲を決めて利用する
手数料は検索条件や請求方法、通数に応じて確認します。複数の過去住所等を指定する場合は、1通分の費用だけで済むと考えず、請求前に総額を確認してください。結果が出なかった場合も費用が生じるため、条件の整理が重要です。[1]
取得までの日数は請求先に確認し、相続放棄や税務など別の期限に間に合うかも考えます。不動産の証明書を待っているだけで、ほかの手続の期限が延びるわけではありません。先に相談が必要な問題は並行して進めます。
札幌・手稲で相続不動産の調査漏れが心配な方は、既にある納税通知書、登記の資料、過去の住所の情報を整理してご相談ください。新制度で補える部分と、別に調べる必要がある部分を分け、協議や登記へつなげます。
よくある質問
Q. 証明書に出なければ不動産はありませんか
A. 断定できません。検索条件、登記の状態、対象外の記録等を確認します。
Q. 生きている親の財産を子が自由に調べられますか
A. 子という理由だけでは請求できません。本人による請求や適切な代理権を確認します。
Q. 最後の住所だけを書けば十分ですか
A. 過去の住所で登記されている可能性があります。取得時期と住所履歴を整理してください。
Q. 証明書を取れば相続登記も完了しますか
A. 完了しません。調査と名義を変更する登記は別の手続です。
Q. 知らない土地が結果に載っていました
A. 同名異人の可能性等も含め、個別の登記事項と取得の経緯を確認します。
参考資料（一次資料）
- [1] 法務省 所有不動産記録証明制度
- [2] 法務省 不動産登記のABC
- [3] 法務省 相続登記の申請義務化
- 資料確認日 2026年9月23日
ご相談について
札幌手稲ポプラの丘法律事務所では、相続に関するご相談を承っています。手元の資料とこれまでの経緯を基に、必要な手続と対応の順序を整理します。
